Rendement locatif : comment juger un investissement locatif
Le rendement locatif indique ce qu’un bien rapporte par rapport à son prix — mais le brut flatte et le net dit la vérité. Voici comment utiliser les deux.
Ce qu’est le rendement locatif
Le rendement locatif est le loyer annuel d’un bien exprimé en pourcentage de son prix. C’est le moyen le plus rapide de comparer des opportunités — à condition de savoir de quel rendement on parle.
Rendement brut vs net
Rendement brut = (Loyer annuel ÷ Prix du bien) × 100
Rendement net = ((Loyer annuel − Charges) ÷ Prix du bien) × 100
Un appartement à 300 000 € loué 1 500 €/mois :
| Indicateur | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Rendement brut | 18 000 ÷ 300 000 | 6,0 % |
| Charges annuelles | copropriété, assurance, entretien, gestion, vacances | 4 500 € |
| Rendement net | (18 000 − 4 500) ÷ 300 000 | 4,5 % |
Le brut flatte. Le net est ce que vous gagnez réellement.
Utilisez le calculateur de rendement locatif pour modéliser les deux, vacances et charges incluses.
Ce qui compte comme charge
- Intérêts d’emprunt (si financement)
- Frais de gestion (souvent 8 à 12 % du loyer)
- Charges de copropriété et taxes
- Assurance
- Entretien et réparations
- Vacances locatives — semaines sans locataire
- Frais de mise en location et rotation des locataires
Oublier vacances et entretien est la façon classique de surestimer une opération.
Rendement vs rendement total
Le rendement, c’est le revenu uniquement. Le rendement total inclut la plus-value :
Rendement total = Rendement net + plus-value
Un rendement de 3 % avec 5 % de hausse annuelle peut battre un 8 % dans un marché stagnant. Décidez si vous investissez pour le revenu, la plus-value, ou les deux.
Cash-on-cash : la vue avec effet de levier
Si vous empruntez, la mesure qui compte est le rendement sur votre apport :
Cash-on-cash = Cash-flow annuel avant impôt ÷ Apport investi
Un crédit amplifie les gains comme les pertes : testez à un taux plus élevé. Commencez par le calculateur d’apport.
Une checklist de due diligence
- Vérifiez le loyer de marché réel, pas le loyer affiché.
- Prévoyez 5 à 10 % du loyer pour entretien et vacances.
- Stress-testez à +2 % de taux.
- Vérifiez les règles locales : encadrement des loyers, autorisations, fiscalité.
- Comparez le net à vos alternatives.
Faites le calcul
Modélisez rendement brut, net et cash-flow avec le calculateur de rendement locatif gratuit — immédiat et privé.